Tener una hipoteca contratada con una entidad financiera no tiene por qué significar que no se pueda optar a mejorar las condiciones económicas del préstamo hipotecario existente. Si se consigue una oferta que se considera más beneficiosa, el deudor puede decidir hacer un cambio. Es lo que se conoce como subrogación hipotecaria. Es importante conocer bien esta figura financiera para que el proceso resulte realmente beneficioso al deudor.
De hecho, la subrogación se define como una modificación de las condiciones de una hipoteca, tanto a través de un cambio de titular del préstamo hipotecario como de la entidad bancaria que lo gestiona. Merece la pena tener en cuenta las ventajas y desventajas que ofrecen ambos supuestos antes de decidir cuál es la mejor opción para un deudor.
Subrogación hipotecaria por cambio del titular
Uno de los casos de subrogación hipotecaria más habituales es la sustitución del titular del préstamo por otra persona. Es decir, representa cambiar al deudor titular de la hipoteca por el comprador de la casa. Eso sí, siempre manteniendo las condiciones del contrato establecidas previamente. Por lo tanto, es una condición indispensable asumir el interés, las comisiones y los requisitos que se hayan firmado antes del cambio de titularidad. En caso de que se pretenda cambiar alguna cosa, habrá que establecer una novación del préstamo hipotecario y hacer frente al coste que representa.
A pesar de estas desventajas, también hay que resaltar que un cambio de titularidad del deudor de la hipoteca evita pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Otro aspecto positivo es que el coste de los gastos notariales y de registro son mucho menores que si se optase por firmar un nuevo contrato de hipoteca.
Este cambio de deudor puede darse de dos maneras diferentes:
– Por subrogación expresa, en la que el acreedor está presente en la notaría cuando hay una compraventa y acepta al nuevo propietario como deudor del préstamo hipotecario existente. De esta manera, tanto el comprador como el vendedor del inmueble –y también la identidad financiera– tienen todas las garantías legales.
– La subrogación tácita es la que se produce cuando el deudor y el comprador de la vivienda asumen el cambio de titularidad de la deuda sin que haya una aceptación expresa por parte del banco en el que se ha pedido el préstamo hipotecario. Este asumirá el cambio de titularidad de manera implícita al admitir que se devenguen las cuotas a la cuenta del nuevo deudor.
Subrogar una hipoteca con cambio de identidad financiera
También es posible cambiar la hipoteca de identidad bancaria para mejorar la situación económica del deudor. Para llevarlo a cabo, es indispensable que no haya habido retrasos en el pago de las cuotas hasta el momento del traslado.
Asimismo, hay que tener en cuenta que antes de hacer efectivo el cambio la nueva entidad hará un estudio previo para saber si hay deudas pendientes, y si se dan las condiciones adecuadas para hacer una subrogación de deudor.
Igualmente, en este proceso es necesario saber que el banco actual tiene un período de tiempo de 15 días para hacer una contraoferta antes de que retires la hipoteca de manera definitiva. De todos modos, no tienes ninguna obligación de aceptarla.
La normativa actual establece que los cambios por subrogación hipotecaria entre entidades ya no suponen ningún pago económico para el cliente. Por lo tanto, esta posibilidad resulta muy beneficiosa para el deudor. De todos modos, es indispensable asegurarse de que las condiciones del cambio son realmente positivas y no esconden alguna cláusula que pueda resultar negativa a largo plazo.
En definitiva, si se conocen bien los requisitos que representa una subrogación hipotecaria, es una opción a tener en cuenta para muchos hipotecados.
