La extinción de condominio permite disolver una situación de copropiedad. Estas situaciones, llamadas condominios o proindivisos, son aquellas en las que el mismo bien es titularidad de dos o más propietarios.
Los condominios y su forma de administración y gestión se regulan en los artículos 400 – 406 del Código Civil. Este particular régimen de propiedad presenta ciertos inconvenientes, ya que limita las capacidades de disposición y administración de los copropietarios.
Por eso, el ordenamiento jurídico español es poco proclive a la creación de condominios, pese a que sean figuras necesarias en determinadas situaciones (como las primeras etapas de una herencia, separación o divorcio).
Este rechazo al condominio puede constatarse en el artículo 400 del Código Civil, que permite a los copropietarios promover su extinción en cualquier momento. Las únicas excepciones a esta facultad son:
– Que se haya acordado previamente su conservación.
– O que el bien resulte inservible en el momento de dividirlo. En este caso habrá que liquidarlo para repartir lo obtenido entre los comuneros.
¿Qué hacer ante una hipoteca con divorcio?
Como se ha comentado, disolver la situación de copropiedad suele implicar una venta a bajo precio. Esto complica las situaciones en que una pareja divorciada posee un patrimonio común, ya que fuerza a los excónyuges a llegar a un acuerdo para liquidar sus bienes o a asumir esta pérdida de valor.
La situación todavía se vuelve más tensa cuando el patrimonio común está sometido a garantías. El caso más frecuente es la separación de pareja con hipoteca.
En estos casos, la pareja deberá decidir en su convenio regulador (o solicitar al juez para que lo incluya en su sentencia) si desea liquidar el patrimonio común. Los motivos para no hacerlo más frecuentes son:
– Que existan hijos menores, caso en el que se suele reservar el uso de la vivienda familiar para los mismos postergándose la liquidación patrimonial.
– O que una hipoteca grave la vivienda habitual.
En el segundo caso hay que recordar que el banco no se verá vinculado por el convenio regulador o la sentencia de divorcio. Es decir, aunque la pareja acuerde que uno de los cónyuges se encargue de pagar la hipoteca, en caso de no hacerlo el banco podrá actuar contra ambos.
Por eso, tras el divorcio con hipoteca conviene proceder a los trámites de novación o subrogación.
– La novación hipotecaria implica un cambio en las condiciones pactadas en la escritura hipotecaria. Esta permite realizar un gran número de operaciones, pero lo más frecuente sería liberar a uno de los excónyuges de la operación.
– La subrogación hipotecaria implica que una persona, en principio ajena a la operación, sustituya a la que concertó la hipoteca. Por ejemplo, permitiría que la exmujer tomara la posición de su exmarido si fue él quien concertó la hipoteca y ella quien se ha quedado la casa. O que la nueva pareja de quien se quede con la casa tome la posición de quien quedó privado de esta.
En definitiva, en los casos de separación o divorcio con hipoteca conviene decidir qué se va a hacer con el bien hipotecado. Pero tras establecer el acuerdo en el convenio o solicitar al juez que tome una decisión al respecto habrá que acudir al banco.
Si no se hiciera una novación o subrogación hipotecaria, el banco podría instar ejecución sobre el excónyuge que ya no tiene la casa. Situación que se agrava en el caso, muy frecuente, de que los padres de este hayan actuado como avales.
Si debes promover una extinción de condominio por separación o divorcio y tienes una hipoteca tendrás que cumplimentar estos trámites para evitar problemas. Si necesitas ayuda, no dudes en contactarnos.
