La gente cree que el tipo de interés es lo más importante para ahorrar en la hipoteca, pero existen comisiones, gastos y vinculaciones que pueden hacer que una hipoteca aparentemente más barata resulte la más cara. Estas son las precauciones antes de firmar la hipoteca.
1. No elijas tu hipoteca por el interés
Es decir, por el interés diferencial. Es lo primero en lo que suele fijarse todo el mundo, porque creen que un diferencial más bajo supondrá pagar menos. Y no siempre es así. El diferencial es el interés que suma cada banco al euríbor (u otro índice de referencia), que varía de unas entidades a otras y no suele ser más bajo para hacernos un favor, sino para que no nos fijemos en lo que lleva aparejado.
A menudo, tras un interés bajo hay otros gastos asociados a los que no prestamos atención: a cambio quieren que contratemos con la entidad bancaria el seguro de vida hipoteca, el de hogar, un plan de pensiones, que domiciliemos la nómina, que consumamos con sus tarjetas de crédito… Y ahí está la verdadera trampa.
Además, puede que las condiciones de una determinada hipoteca incluyan pagar grandes gastos en la constitución, penalizaciones por amortizaciones o cancelación anticipada, etc., comisiones que pueden elevar considerablemente el precio del préstamo. Así que atención, toma precauciones antes de firmar la hipoteca porque el interés no lo es todo. Ni mucho menos.
2. No invites a todo
Los gastos de constitución de la hipoteca no solo debe pagarlos el cliente. La inscripción en el registro de la propiedad, la tasación de la vivienda, el notario, el impuesto de actos jurídicos y documentados… suman alrededor de un 10 % del precio de la vivienda y no tienen que cargarse solo al cliente.
Algunos consumidores han demandado reclamando sus derechos, y les han dado la razón (ahí está el escándalo de las cláusulas suelo), lo que les ha permitido recuperar el dinero pagado por cláusulas abusivas.
Aunque no todos los tribunales están dictaminando lo mismo y aunque lo último que podría desear cualquiera (que no sea un trabajador de la justicia) es meterse en pleitos, la realidad es que actualmente se asume que los gastos de notaría, gestoría, impuesto de actos jurídicos documentados, escritura del préstamo, etc., deben ser compartidos entre el banco y el cliente.
3. No te comprometas para toda la vida
Es importante encontrar el equilibrio entre el número de mensualidades y la cuota mensual. A veces alargamos el tiempo a 25, 30 años… para pagar menos cada mes, pero eso puede disparar de forma importante los intereses totales.
Tal vez nos compense estar menos años pagando la hipoteca aunque hagamos un esfuerzo mayor al principio, o bien renegociar el tiempo total transcurridos cinco años, cuando quizá podamos hacer frente a las mensualidades de manera más cómoda. Por eso es importante tomar precauciones antes de firmar la hipoteca y saber qué pasaría en caso de renegociación de la deuda o qué comisiones te harían pagar por reducir el plazo.
4. Conoce el coste de acortar la relación
En ocasiones la suerte nos sonríe y recibimos un ingreso extra por una pequeña herencia, un trabajo bien pagado, un décimo premiado en la lotería… En esos momentos podemos permitirnos amortizar el préstamo hipotecario antes de terminar el plazo establecido, bien por parte de la deuda o bien por la totalidad. La entidad puede cobrarnos una cantidad en función del perjuicio que le causamos por dejar de cobrar los intereses previstos, aunque no todos los bancos lo hacen.
La comisión por desistimiento es un pequeño porcentaje sobre la cantidad que devolvamos antes del tiempo inicialmente previsto. Tiene unos máximos legales. En las hipotecas que se firmaron a partir de 9 de diciembre de 2007, la comisión no puede superar el 0,5 % de la cantidad que amorticemos con antelación, si es en los cinco primeros años de la hipoteca; si es después de este plazo, puede ascender al 0,25 % de lo amortizado.
Otra comisión extra que el banco puede sacarse de la manga cuando amorticemos cantidades del préstamo hipotecario es la compensación por riesgo de tipo de interés. Y aunque aquí no existen límites por ley, se establece que solo puede cobrarse si la amortización anticipada genera una pérdida al banco. Esta es una de las precauciones antes de firmar la hipoteca que puede ser más relevante en el futuro.
5. Elige a tu notario
El notario no es alguien forrado de pasta que solo aparece para firmar. Es un profesional que está dispuesto a darte información y explicarte lo que no entiendas. Así que acude al que te interese, al que te oriente y te informe, a quien te aclare todos los conceptos. Tienes derecho a elegirlo y no puede imponerlo el banco.
Las hipotecas son farragosas. Es nuestra obligación leer la letra pequeña y la grande, todos los apartados del contrato del préstamo hipotecario y después pedir aclaraciones antes de firmar ante el notario.
6. No aceptes chantajes (o vinculaciones)
Ya hemos dicho que el factor decisivo en el precio del préstamo no es el tipo de interés. Entre las precauciones antes de firmar la hipoteca, deberíamos fijarnos también en los compromisos de vinculación que establece el banco para abaratarnos el diferencial. Los bancos ofrecen diferenciales bajos a cambio de vendernos productos como planes de pensiones o seguros de vida hipoteca. Estas vinculaciones no son obligatorias, y la entidad bancaria está debe estudiar las propuestas de seguro de vida más baratas que presente el cliente, sin cobrar por el estudio, y aceptarlas si el cliente así lo quiere.
Hay que analizar si la oferta del banco de bajarnos el diferencial a cambio de contratar con su entidad productos vinculados nos compensa o no, porque puede que nos ahorremos mucho dinero al año contratando el seguro de vida hipoteca aparte. Tenemos casos de hasta 7.900 € al año de ahorro por contratar el seguro de vida hipoteca directamente con una compañía aseguradora en vez de con la entidad bancaria. Echa tus cuentas o entra en nuestro calculador de penalización. Seguro que, pese a que el banco te suba el diferencial por quitar tu seguro de vida hipoteca de su entidad, te ahorrarás dinero.
Por otra parte, si ya hemos contratado el seguro de vida hipoteca con el banco, siempre estamos a tiempo de desvincularlo a lo largo de la vida del préstamo hipotecario. Basta con que te descargues el modelo de carta para anular tu seguro con el banco. Pero antes, compara precios en las diferentes compañías para ver qué te sale más rentable. O si lo prefieres, llámanos y un corredor de seguros experto se pondrá en contacto contigo para ver qué compañía te interesa más.
6 precauciones antes de firmar la hipoteca y un consejo
Las cláusulas abusivas en las hipotecas no son infrecuentes. Muchas resoluciones judiciales están dando la razón a los consumidores en la reclamación de los gastos de formalización de hipoteca y en las cláusulas suelo. Se empiezan a respetar los derechos del consumidor, hay transparencia y buenas prácticas. Pero no siempre es así. Si te sientes engañado, reclama.
Debes saber que la relación con el banco se puede romper en cualquier momento. Si en el mercado hay un producto más barato, que nos ofrece cambiar nuestra hipoteca o nuestro seguro de vida vinculado a la hipoteca, si echamos cuentas y nos sale mejor, ¿por qué seguir perdiendo dinero?
Si encuentras algo mejor…, cámbiate
