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Qué es una ejecución hipotecaria y cómo funciona

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El proceso de ejecución hipotecaria de una vivienda es un procedimiento por el que se ordena la venta del bien inmueble sobre el que recae la hipoteca por incumplimiento de las obligaciones de pago del deudor. En otras palabras, si una persona se compra una casa habiendo contratado una hipoteca y no paga varias cuotas, la entidad bancaria puede decidir iniciar un proceso ejecutivo hipotecario a nivel judicial para vender la vivienda y recuperar el dinero adeudado.

Ejecución de hipoteca en España

Este proceso legal se encuentra previsto en la legislación española, concretamente en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), a partir del artículo número 685.

Se marca el inicio de la ejecución de la hipoteca con una demanda judicial que inicia el procedimiento. Se debe tener en cuenta que representa un aumento de la deuda impagada por los gastos generados en el proceso.

La misma LEC señala en el artículo 579 que el deudor debe responder con sus bienes presentes y futuros a los impagos. Por lo tanto, si no es suficiente con la ejecución de la hipoteca sobre la vivienda sobre la que pesan las deudas, el juez puede ordenar que continúe el proceso contra el resto de sus posesiones.

La crisis económica que sufrió el país en el año 2008 introdujo el debate sobre la necesidad de introducir la dación en pago para solventar el impago de hipotecas, una figura todavía no plenamente consolidada en el país.

Los pasos de una ejecución hipotecaria

La ejecución de una hipoteca solicitada por una entidad bancaria es un proceso que consta de diversas fases. De todos modos, es importante señalar que antes de su inicio el banco siempre reclama extrajudicialmente las cuotas adeudadas. Si el impago se mantiene después de un tiempo, es cuando se inicia el procedimiento.

1. Demanda de la ejecución

La entidad financiera acreedora acude a los Juzgados de Primera Instancia de la localidad donde se encuentra la vivienda hipotecada para presentar una demanda contra la persona que tiene la deuda. Hay que tener en cuenta que, para que esto pueda llevarse a cabo, debe haber un impago superior a 3 cuotas.

2. Notificación de la demanda

Cuando el juzgado admita a trámite la demanda, el procedimiento se comunicará al demandado y se le volverá a reclamar el pago.

3. Oposición

En este punto del procedimiento de ejecución, el deudor puede mostrar su oposición al lanzamiento. Esto es posible únicamente en casos concretos, como la existencia de cláusulas abusivas en el contrato hipotecario.

4. Subasta judicial

Una vez resuelta la demanda de ejecución del préstamo hipotecario, se establece la fecha de la subasta del inmueble por el valor establecido en la escritura de hipoteca. Habitualmente, la vivienda vuelve a manos del banco, aunque es importante saber que el deudor puede paralizar el proceso pagando la deuda completa en cualquier momento hasta el día de la celebración de la subasta.

5. Lanzamiento

Una vez realizada la subasta y adjudicado el inmueble a un nuevo propietario, se procede al lanzamiento del demandado de la vivienda en una fecha señalada con anticipación. De todos modos, existe la posibilidad de que se concedan prórrogas en situaciones de vulnerabilidad especial.

Evitar llegar al lanzamiento del propietario de una vivienda hipotecada pasa por intentar conseguir un acuerdo de algún tipo en caso de que haya un impago, incluso antes de que se produzca el inicio del proceso de ejecución judicial. Para ello, es indispensable contar con asesoramiento legal por parte de especialistas en estos temas.

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Quienes tengan un problema de pago con las cuotas de la hipoteca de su vivienda, deben informarse sobre cómo evitar la ejecución hipotecaria. Es posible.

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