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Atentos a la nueva ley hipotecaria. ¿Cuáles son los cambios?

Nueva ley hipotecaria

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Una nueva ley hipotecaria, a punto de aprobarse, se presenta como ventajosa para los consumidores. Habrá que esperar a leer el texto definitivo, pero las asociaciones de consumidores ya han dicho que las únicas ventajas van a ser para los bancos. 

La Asociación de consumidores críticos, responsables y solidarios, ADICAE, cree que la nueva ley hipotecaria es insuficiente para resolver los problemas creados en España por la burbuja inmobiliaria, la crisis y los dramáticos desahucios que la siguieron. Por otro lado, la banca es el único sector que ha elogiado la ley aún en proyecto. Conclusión: si el prestamista está contento, los prestatarios deberíamos estar preocupados.

Cambios en la nueva ley hipotecaria

La nueva ley hipotecaria aún no está aprobada, pero el ministro de Economía afirma que tendrá ventajas para los consumidores. Algunas de las que se citan como más relevantes son:

Los desahucios de clientes morosos serán más difíciles. Con la nueva ley hipotecaria no se tienen en cuenta el número de cuotas sin pagar, sino el porcentaje que queda por saldar de la hipoteca. Actualmente bastan 3 impagos para ejecutar la hipoteca. Cuando se apruebe la ley, se ejecutará en el caso de que el hipotecado deba más del 2 % del capital concedido por el banco en la primera mitad de la hipoteca, o cuando deba el 4 % en la segunda mitad del periodo de devolución de la hipoteca.

Pero esto parece insuficiente, ya que la media europea considera el desahucio cuando el impago está entre el 7 y el 10 % del capital concedido.

Intereses de demora. La nueva ley hipotecaria elimina la posibilidad de negociar los intereses de demora y establece un límite de 3 veces el interés legal del dinero como máximo.

Sin embargo, en una sentencia del Supremo ya se anularon todos los intereses de demora que superasen el 2 % y se fijó un límite máximo de 2,5 veces el precio del dinero y no el 3 % que fija el anteproyecto de la nueva ley hipotecaria.

La ley no prohíbe que el cliente pague los gastos de gestión de sus impagados y da la opción a que las partes, el cliente y su banco, puedan modificar las condiciones del préstamo con el fin de evitar la ejecución hipotecaria.

La comisión de apertura se devengará una sola vez. Además englobará todos los gastos de la hipoteca: estudio, tramitación y concesión. Luego no podrá haber más comisiones, salvo que se trate de un servicio extraordinario solicitado al banco.

Posibilidad de cambiar el interés variable a un interés fijo prácticamente sin gastos. El tipo de interés no podrá ser modificado en perjuicio del consumidor, salvo que exista un acuerdo por ambas partes.

El cliente podrá negociar con su entidad el cambio a un interés fijo o irse a otro banco.

La comisión de reembolso o de compensación que puede cobrar el banco será del 0,25 % y solo podrá cobrarla durante los 3 primeros años de la hipoteca. Los gastos de notaría y registro por el cambio a interés fijo estarán bonificados en un 90 %.

La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España cree que esto beneficia a la banca y que con la nueva ley hipotecaria hará ofertas engañosas a los consumidores para que cambien su tipo de interés. Por algo parecen no fiarse…

La ley recoge también el derecho del consumidor a convertir el préstamo en moneda extranjera, con cobertura del riesgo de cambio.

Mejores condiciones por amortizaciones anticipadas de la hipoteca. Con la nueva ley hipotecaria se podrá reembolsar todo o parte del préstamo con menores penalizaciones. En las hipotecas con interés variable, se pagará el 0,5 % si se amortiza en los 3 primeros años, el 0,25 % si es entre 3 y 5 años, y nada a partir de los 5 años. En los casos de interés fijo, el coste de la cancelación será del 4 % en los 10 primeros años y, después, de un 3 %.

La comisión se aplicará sobre lo que pague el cliente y no sobre el capital total pendiente.

Claridad en los contratos. La nueva ley hipotecaria fija un modelo escrito para la hipoteca que sea sencillo, que todos podamos entender.

Exige mayor transparencia y el asesoramiento de los notarios para que el consumidor entienda los enigmas bancarios.

Los notarios tendrán que hacer un ejercicio didáctico para que los clientes se enteren de lo que van a firmar. Primero habrá una visita, supuestamente gratuita para el consumidor, donde podrá pedir que le expliquen todo lo relativo a la hipoteca, que podrá firmar o no.

Los notarios y registradores que no informen y supervisen adecuadamente podrán ser sancionados.

Posteriormente, el notario tendrá que asegurarse de que los clientes comprenden lo que firman, lo que van a pagar, las consecuencias de no hacerlo, y vigilar que todas las condiciones aparezcan por escrito.

Según algunas asociaciones de consumidores, el paso por la notaría va a permitir a los bancos eximirse de las reclamaciones judiciales, y dejar a los usuarios en situación de vulnerabilidad frente a las entidades financieras.

Desaparece la dación en pago. O al menos no hay referencia alguna a la posibilidad de entregar la casa al banco como pago por la deuda pendiente.

No habrá cláusula suelo. Ni otras abusivas. Los notarios no podrán aceptar ninguna cláusula que haya sido declarada nula o abusiva por sentencias firmes de tribunales, como la cláusula suelo.

El Gobierno prometió incluir en la ley un listado de cláusulas ilegales, pero en el anteproyecto no lo ha hecho.

No podrán vendernos un seguro. Los bancos podrán intentarlo y podrán pedirnos que tengamos un seguro de vida para asegurarse de que cobrarán el dinero prestado aunque nos ocurra algo, pero la nueva ley hipotecaria prohíbe expresamente las ventas combinadas de créditos hipotecarios junto con otros productos, como seguros de vida.

Nuestro consejo es que te hagas un seguro de vida, por supuesto, pero no con tu banco, porque vas a pagar mucho más de lo que te costaría en una compañía de seguros, incluso aunque tu banco te aplique una penalización en el interés por no tenerlo con ellos. Entra en nuestro comparador, averigua el precio del seguro que necesitas y descubre que puedes ahorrar mucho dinero si tu seguro de vida lo haces con una aseguradora en lugar de con tu banco. Sorpréndete sin ningún compromiso. Y también puedes calcular lo que ahorrarías pese a la penalización. Si tienes dudas o no quieres ocuparte, nosotros podemos hacer las gestiones por ti.

Europa así lo ordena

Bruselas ya había elaborado una Directiva Europea en 2014. España tenía que haberla aplicado, aunque se le ha pasado el plazo sin hacerlo. Tarde, pero en el camino, intentamos adaptarnos a la normativa comunitaria y esperemos que en el otoño tengamos la ley y que disipe los resquemores de algunas asociaciones de consumidores.

Estas modificaciones a la ley hipotecaria de 2015 pretenden evitar las demandas judiciales por parte de los consumidores y aplicar la Directiva, aunque muchas voces opinan que no lo consigue. Veremos.

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