10 malas prácticas de los bancos en las hipotecas

Solicitar una hipoteca es un proceso complejo: muchas cifras, infinidad de documentos, varias visitas al banco… Puede ser difícil percatarse de que se ha cometido algún abuso en el procedimiento o en el propio contrato. Por ello, recopilamos 10 malas prácticas de los bancos en la concesión de hipotecas.

En 2019, se firmaron en España 357.720 hipotecas sobre viviendas. En total, ese año los bancos prestaron más de 44.000 millones de euros a los ciudadanos que quisieron comprarse una casa. De media, cada familia pidió 125.000 euros, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La compra de una vivienda es la decisión financiera más importante de un hogar. Es una gran cantidad de dinero que se paga durante mucho tiempo (unos 23 años, según el INE). Por eso, es esencial saber exactamente qué estamos firmando cuando un banco se decide a prestarnos tanto dinero.

Con la entrada en vigor de la actual ley hipotecaria (Ley 5/2019), en junio del 2019, se restringieron ciertas prácticas financieras, bastante comunes hasta entonces. Las que más se acotaron fueron las relacionadas con los productos vinculados. Un producto vinculado es aquel que te obligan a contratar como condición para darte un crédito (seguros, por ejemplo).

En este artículo, recopilamos 10 malas prácticas de los bancos en la concesión de hipotecas y una un poco cuestionable. En caso de que estés pensando en comprar una vivienda, debes prestar atención a que tu entidad no haya incurrido en ninguna de estas prácticas, recogidas en la Ley 5/2019.

1. Exigirte un producto vinculado que no es beneficioso para ti

La ley hipotecaria prohíbe las ventas vinculadas: no te pueden obligar a contratar otros productos como condición para darte el crédito. No obstante, eso no es del todo verdad: hay excepciones.

En primer lugar, sí te pueden exigir ciertos seguros. Siempre es obligatorio tener un seguro contra incendios, aunque algunas entidades piden tener también otros, como un seguro de vida. En general, cualquier póliza que les asegure que cumples con las obligaciones del crédito puede ser obligatoria.

Y, en segundo lugar, se permiten ventas vinculadas concretas de productos que sean beneficiosos para el usuario. La primera de las malas prácticas de los bancos que debes vigilar en tu hipoteca es que te ofrezcan un producto vinculado que no sea bueno para ti.

El banco debe tener una autorización de un organismo superior que demuestre que contratar la hipoteca con ese producto es bueno para el cliente. Además, es imprescindible que se haya tenido en cuenta qué ofrecen otras empresas; es decir, tiene que demostrar que contratar ese producto junto con el crédito es la mejor opción que puede escoger el cliente. Si no tienen esa autorización, el contrato de ese producto vinculado será declarado nulo.

2. No avisarte de que los productos vinculados pueden ser con otras empresas

Las ventas vinculadas de ciertos productos, como ya hemos comentado, están permitidas. No obstante, otra de las malas prácticas de los bancos es que no te informen de que puedes contratarlos con cualquier empresa.

Por ejemplo, pueden obligarte a tener ciertos seguros, pero deben informarte de que puedes contratarlos con una aseguradora. En ningún caso pueden empeorarte las condiciones de la hipoteca si decides contratar esos productos con otra compañía.

3. No aceptar una póliza alternativa

El banco tiene que aceptar cualquier póliza de otra empresa que tenga «unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes» a la que él ofrezca, según el artículo 17, apartado 3, de la ley hipotecaria. Es decir, puede exigir que el seguro de incendios incluya ciertas coberturas, por ejemplo. Si la póliza que a ti te gusta cumple todo eso, no se puede negar a que la contrates.

Además, la entidad no puede cobrarte nada por analizar si tu póliza cumple bien los requisitos. Tienes derecho a mostrarle varias ofertas que te convencen más que la suya y la entidad tendrá que estudiarlas sin ningún coste para ti.

4. No ser transparentes en la publicidad

Otra de las malas prácticas de los bancos más comunes tiene que ver con la publicidad que ofrecen. A la hora de ofertar una hipoteca, deben concretar muy bien el cálculo de la tasa anual equivalente (TAE). La TAE es la referencia que se utiliza para saber el coste de un producto financiero. Por ejemplo, si una hipoteca tiene un 2,85 % TAE, será más cara que una con un 2 % TAE. En esta tasa se incluyen todos los costes (tipo de interés, productos adicionales que se tienen que contratar, comisiones…).

Solo en 2019, el Banco de España notificó 441 requerimientos a los bancos por defectos en la publicidad de productos bancarios. Es decir, en su publicidad daban información que no cumplía con los requisitos legales y era confusa, insuficiente, subjetiva o engañosa.

5. No ofrecerte la hipoteca sin productos combinados

Los productos combinados sí están permitidos según la actual legislación. A diferencia de los vinculados, que son obligatorios para obtener el crédito, los combinados son opcionales y rebajan el tipo de interés.

Por ejemplo, la hipoteca fija del Sabadell es al 3,4 % TAE, pero si se trae la nómina y se contratan sus seguros de hogar, de vida y de protección de pago, el TAE se reduce al 2,85 %. En la hipoteca fija de BBVA, el TAE cae del 2,7 % al 1,96 % si se domicilia la nómina y se contratan el seguro de hogar y el de protección de pagos del BBVA.

No obstante, una de las malas prácticas de los bancos es ofrecerte únicamente la oferta con productos combinados. Deben mostrarte también el precio de la hipoteca sin la contratación de esos productos adicionales. Así, el usuario puede saber cuál es el beneficio real de contratar todo eso y si merece la pena.

En este caso, es importante hacer números para establecer si realmente compensa pagar estos productos combinados para recibir una mejora en el tipo de interés. Por ejemplo, es conveniente hacer cálculos antes de contratar un seguro en esta modalidad. Un informe de la consultoría Global Actuarial de 2017 demostró que contratar un seguro de vida con el banco puede suponer pagar un 48,3 % más que si se hace con una aseguradora. Así pues, el coste anual de la póliza quizá no compensa la rebaja en la cuota de la hipoteca.

6. Cobrarte por gastos que no te corresponden

Este ha sido uno de los apartados más polémicos y sobre el que aún quedan ciertas dudas. Por ello, es importante tener muy claro qué gastos son tu responsabilidad para no encontrarse con otra de las malas prácticas de los bancos: asignar gastos al usuario que deben asumir ellos.

La Ley 5/2019 establece que el cliente debe pagar:

— Los gastos de tasación del inmueble.

— El gasto de las copias de los aranceles notariales, si las solicita.

¿Qué ocurre con el impuesto de actos jurídicos documentados?

La ley, tal y como está redactada, no concreta quién tiene que hacerse cargo del llamado «impuesto de las hipotecas», el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). El texto solo recoge que «se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable».

El AJD ha sido motivo de mucha incertidumbre a lo largo de los años, por eso es común entre las malas prácticas de los bancos. En febrero de 2018, el Tribunal Supremo (TS) determinó que era el cliente quien tenía que hacerse cargo de este impuesto. Pero en octubre de ese mismo año, el Supremo rectificó: el prestamista era quien tenía que pagarlo.

Sin embargo, las dudas no terminaron ahí. En noviembre de 2018, el Supremo volvió a rectificar e impuso que el cliente tenía que seguir pagando el AJD. La sentencia fue tan criticada que el Gobierno intervino para evitar que la banca se beneficiara a costa del consumidor. Así, el Real Decreto 17/2018 establece que es el prestamista quien tiene que pagar este impuesto. Otra de las malas prácticas de los bancos es obligarte a hacerte cargo del AJD.

También es ilegal que incluyan en tu contrato una cláusula de imposición de gastos de formalización. No pueden hacerte firmar que tú te harás cargo de todos los gastos que supone la hipoteca. Estas cláusulas son abusivas, tal y como explican desde la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU).

7. No entregarte toda la documentación obligatoria

La ley hipotecaria persigue que las compañías financieras actúen de forma «honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios». Una de las formas de conseguirlo es obligar a la banca a explicar de forma clara toda la información relevante de la hipoteca. Por eso, se les obliga a entregar a los usuarios distinta documentación, en la que se explican todos los detalles del préstamo y los posibles riesgos que implica. Otra de las malas prácticas de los bancos que debes conocer es que eviten darte toda esta documentación antes de firmar.

a) La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN). Es un documento en el que se explican todos los productos que hay que contratar obligatoriamente (es decir, si tiene productos vinculados). Todos estos productos deben aparecer bien explicados y se debe incluir el coste que tendrán para el usuario.

Igualmente, este documento recoge si hay que contratar algún producto adicional para tener ciertas condiciones (es decir, si se ofrecen productos combinados) y si hay que contratarlo con el propio banco. Tiene que explicar también qué pasará si decides rescindir por separado estos productos. Por ejemplo, debe especificar qué ocurrirá si contrataste un seguro para tener un tipo de interés más bajo y decides cambiarte a una aseguradora, que son más baratas.

b) La Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En este documento, se informa de todas las cláusulas importantes del contrato y del índice de referencia (euríbor, por ejemplo). Igualmente, incluirá otra información, como que se puede rescindir la hipoteca en caso de impago, por ejemplo.

La reina de las malas prácticas de los bancos: la cláusula suelo

En la FiAE deben aparecer las cláusulas que tendrá el contrato. Como ya hemos comentado, no se puede incluir ninguna que te obligue a hacerte cargo de todos los gastos.

Igualmente, tampoco puedes tener la famosa «cláusula suelo». Las hipotecas a tipo variable se referencian siempre a un índice (el euríbor es el más conocido); así, la cuota depende del valor de ese índice. La cláusula suelo imponía un límite por debajo del cual nunca podía caer ese índice de referencia. Si el índice caía mucho, el usuario tenía que seguir pagando un mínimo. En otras palabras, hacía que los consumidores nunca se beneficiaran de un índice bajo, pero siempre sufrieran un índice alto.

Estas cláusulas fueron declaradas abusivas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en diciembre de 2016. Los bancos han devuelto ya 2.267 millones de euros hasta 2019 a los afectados, según datos de la Comisión de Seguimiento creada para las reclamaciones.

Cuidado con el IRPH

Cerca del 10 % de las hipotecas españolas se rige por el índice de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH), según datos de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin). Sin embargo, el tribunal europeo declaró que podía ser un índice abusivo y que había encarecido los créditos más que otros índices.

Ahora, los tribunales españoles tienen que determinar si realmente es un índice abusivo o no. Ya entre 2013 y 2016, los usuarios empezaron a considerarlo poco transparente, aunque el Supremo lo avaló.

Quienes tuvieran su hipoteca con este índice pueden reclamar para sustituirlo por otro, como el euríbor. Si el tribunal les da la razón, podrán ahorrarse más de 150 euros al mes y recuperar hasta 25.000 euros, según cálculos de Asufin. Por eso, debes vigilar que tu hipoteca no tenga este dudoso índice.

c) Para préstamos a interés variable, deben darte un documento que explique las cuotas que tendrás que pagar. Tiene que incluir simulaciones de qué ocurriría en distintos escenarios: si los tipos de interés se mantienen, si suben… En definitiva, tienen que explicarte con detalle que tu cuota puede variar a consecuencia de la evolución de los tipos de interés.

d) Una copia del proyecto de contrato que incluya toda la información que se ha desglosado en los documentos anteriores.

e) Un documento en el que se concrete qué gastos pagarás tú y cuáles pagará el banco.

f) En caso de que se exija tener algún seguro, deben entregarte un documento en el que especifiquen qué debe cubrir.

g) Un documento en el que se explique al usuario que tiene derecho a asesoramiento gratuito del notario que elija.

h) Un documento final en el que firmes que has recibido toda la información y que te la han explicado con detalle.

8. No darte toda la información al menos 10 días antes de firmar la escritura

Es una de las malas prácticas de los bancos más fáciles de detectar. Deben enviarte la documentación completa con suficiente antelación. Debes tener tiempo para poder revisarla y preguntar todas las dudas que tengas al notario. De hecho, si la entidad te obliga a firmar la escritura antes de esos 10 días, se declarará nula. 

9. No devolverte las primas del seguro vinculado si cancelas la hipoteca de forma anticipada

El banco tiene que explicarte detalladamente qué ocurriría con los productos vinculados si decides cancelar el crédito antes de tiempo. Como ya hemos comentado, también tienen que hacerlo en las operaciones combinadas.

En el caso de los seguros, es ilegal que no quieran devolverte la prima que ya hayas pagado si has cancelado la hipoteca. Estos seguros van asociados al crédito, por lo que ya no tienen razón de ser si no existe esa deuda. Así pues, si pagaste la cuota anual de un seguro y cancelas la hipoteca cuando han pasado solo 2 meses, el banco debe abonarte los 10 meses de cobertura que pagaste y que no vas a disfrutar.

10. Obligarte a pagar otra tasación sin motivo

La tasación de la vivienda es uno de los pocos gastos que tienes que pagar. En caso de que, después de haberla hecho, el banco no quiera darte la hipoteca, tú puedes reutilizar esa tasación para ir a otro. Si la tasación fue hace menos de 6 meses, la nueva entidad tiene que aceptarla, no puede obligarte a hacer otra.

11. ¿Asegurar a un familiar?

Hay un apartado de la ley hipotecaria relativo a los seguros que debes tener en cuenta. Aunque la ley lo permite, puede perjudicar mucho al usuario. Por eso, se puede incluir entre las malas prácticas de los bancos en las hipotecas.

En caso de que aceptes contratar un seguro de vida vinculado con el banco, te pueden sugerir que el asegurado seas tú o un familiar de hasta segundo grado. Es decir, te pueden ofrecer asegurar a tu cónyuge, por ejemplo. ¿Por qué esto puede tener trampa?

No cuesta lo mismo asegurar a una persona que a otra. La edad o el estado de salud influyen mucho en la prima de un seguro. Una persona mayor, por ejemplo, tiene más riesgo de que le ocurra algo que una más joven, por lo que tendrá que pagar un poco más.

Así pues, el banco siempre querrá asegurar a la persona con menos riesgo de fallecer. Sin embargo, lo importante es asegurar a la persona que asuma el pago de la hipoteca. Pongamos un ejemplo: el banco te ofrece asegurar a tu cónyuge porque es más joven para que la cuota sea más baja, aunque eres tú quien se hace cargo del pago de la casa. Si tú falleces, tu cónyuge tendrá que hacerse cargo de toda la deuda y no recibirá la indemnización.

Por eso, aunque no se trata de una práctica ilegal, sí puede ser muy perjudicial. Deben explicarte con detalle los riesgos que asumes al asegurar a otra persona, para que tú tengas la última palabra.

Transparencia, la clave para proteger a los usuarios

La ley hipotecaria nació por el «comportamiento irresponsable de los participantes en el mercado» financiero, que puede tener «graves consecuencias sociales y económicas». Así pues, las empresas financieras deben actuar de forma «honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios».

No obstante, las luchas en los tribunales muestran que no siempre las entidades actúan con esta transparencia y honestidad. Aunque la ley intenta vigilar los intereses de los usuarios, es inevitable toparse con alguna injusticia. Cláusulas e índices abusivos o publicidad engañosa son ejemplos de malas prácticas de los bancos. Por ello, es importante conocer qué aspectos son legales y cuáles no antes de firmar una hipoteca. En caso de dudas o dificultades para negociar con la entidad, es clave acudir a expertos que te ayuden a defender tus derechos.